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下半场买房盯这15个城市就够了

发布日期:2021-01-28

文 | 白羊

在点评一只股票值不值得买入或长期持有时,股票自身的流动性会是一个重要的参看要素,很简单,长期资金商场最怕的就是有价无市,而生动的生意不只可以使手中资产灵敏变现,也能不停地对资产标的进行价值再开掘,使资产的商场行情报价实时坚持真实、合理、健康的一同,也能推动资产价格的长期上行。

这一长期资金商场的出资逻辑,相同适用于天然具有金融特色的房子。

不过,点评一个城市房地产商场流动性怎样是看二手房生意,而不是看新房的生意生动程度。由于在一手房商场一直是买方在吃吃吃,就像股市里从一级商场抢打新股相同,这样一个时间段的价格并没有通过更大的商场查验,并不是真实商场行情报价。

比如现在一些城市,一手房价格畸高,但二手房却有价无市。这明显是不健康的。

反之,一个城市的二手房生意越生动,在盘子中的占比越高,越说明这个城市的房子出资价值越高,就像那些生意生动的蓝筹股相同。

当然,考虑到一些城市尚处于补功课阶段,一手房占比较大是可以了解的。

不过,由于内地楼市已进入下半场,在商场力气作用下,城市分化已是必定,房价普涨、雨露均沾的时代现已一去不复返。各城市的楼市将会强者恒强。所以,通过二手房商场来点评一个城市房子的出资和长期持有价值,对错常有必要的。

科普了这么多,下面初步“上菜”。

其一,15个城市占有内地二手房商场6成生意量,头部效益效应明显。

克而瑞核算的多个方面数据闪现,2019年内地房地产商场二手房生意规划约为6万亿,其间,以上海、北京、深圳、广州、杭州、南京、姑苏、武汉、重庆、天津、成都、厦门、合肥、青岛、郑州为首的15个城市,就占了3.5万亿,占比近6成。

可见,这是一个典型的头部商场。依据有生意才会有价格的逻辑,从出资的角度看,未来内地楼市也将会是一个典型的头部商场。这15个城市可以优先加到“购物车”里。

当然,若细分来看,这15个头部城市也处于明显的分化情况,也有优、良、一般之分。

其二,近两年,北京、上海、深圳、厦门4地的二手房生意量逾越当地一手房。

这也代表着,上述四个城市房地产商场的流动性是生动且安稳的。换而言之,北京、上海、深圳、厦门的现有房价及商场价值是得到商场认可的。纵使短期内会有大的不坚定,也将会很快被批改。

广州、姑苏、南京、天津,则位居第二阵营;成都、重庆、杭州、武汉、合肥居于第三阵营;最终是郑州、青岛。

在此,需要对北京、厦门、武汉三地的较大数据不坚定,做个说明。

首要,北京2018年比值较高的原因主要是因当年的一手房成交量过低,只需19年的一半,而这又与前几年当地商品房土拍较低有关。其二手房生意量仍是相对问题的。

其次,厦门的情况与北京相同。都是二手房生意量相对安稳,但一手房18年只需19年的一半。

不过即就是一手房大涨,两地的二手房生意量仍逾越当地一手房生意量的近2倍。所以这种不坚定并不影响上述判别。

再次,这两年,武汉的一手房和二手房数据不坚定都有点大。所以其2018年其比值超1,并不能说明什么。

其三,从生意规划,北京、上海就像股市里的行业龙头,盘子大、生意量大,归于大盘蓝筹股;深圳、厦门则归于优质小盘股。当然,深圳又要优于厦门。

在这里,也要做两点说明。

一是,重庆的二手房生意必定规划虽然和北京、上海不差上下,但从面积上看,重庆市事实上是一个小型的省,所以其规划的质量意义要低的多;武汉则是不坚定较大。

二是,厦门楼市的再认知。

在之前的文章中,笔者从高购买力的买家规划,指出厦门楼市买方质量和容量不如广州、杭州,然后判别厦门高房价未来存在较大的不确定性。

但这一次为我们供应了另一个视角去看厦门楼市,从商场盘子和二手房与一手房的对比来看,厦门归于典型的优质小盘股。虽然买家规划和钱袋子不如北上深杭广,但其盘子也只需这些城市的几分之一,而且其商场的流动性非常好,有着安稳、生动的二手房商场。

这些要素组合在一同,形成了支撑厦门房价的供需平衡和一起的逻辑面。